光大证券：给予万科A买入估价

2022-04-11光大交易所的股份有限该公司何缅南对房房产该公司A进行险恶研究并刊发了险恶研究成果《2021年度绩效点评：减值取理产品销售逐步修复，多元赛道进一步提高长时间估值》，本报告对房房产该公司A得出结论购回评估，这两项股价为21.05元。

房房产该公司A(000002)

事件：该公司刊发2021年度绩效，营业盈余yoy+8%，归母财年yoy-46%2021年，该公司构建营业盈余4528亿元（人民币，亦同）yoy+8.0%；归母财年225亿元yoy-45.7%；期末用者现金1494亿元yoy-23.5%。

点评：存款减值计提取理，房产开发毛利率逐步修复，多元赛道进一步提高长时间估值

1、存款减值计提取理，产品销售逐步修复：2021年，该公司构建营业盈余4528亿元yoy+8.0%；构建归母财年225亿元yoy-45.7%。利润下降倾斜度与产品销售增长出现较多偏离的可能包括：

1）历年来股票交易结构则有毛利率建设项目较多，适度股票交易毛利率为21.8%，下同攀升7.4pct；其中，房房产开发及存款经销褶皱毛利率21.7%，下同下降10.8pct；

2）2021年房房产服务业适度超预计波动，正因如此服务业获利水平攀升，导致取巴士及建设项目毛利率下降，投资收益下同减少69亿元；

3）出于财务管理全面性原则，该公司对2021月内存款进行更进一步减值测试，计提了平均35.3亿元存款减值（其中订货减值31.2亿元，其他存款减值4.1亿元）；

4）展望紧接著，该公司进一步提高管理集中度，可用性教育资源投放，订货减值取理计提适宜紧接著建设项目股票交易毛利率的进一步提高，我们认为该公司紧接著经销产品销售将逐步修复。

2、多元赛道进一步提高长时间估值：该公司多元经销业务发力较早，稳居服务业前列。长租公寓褶皱三年盈余CAGR为40%，截至2021月内开业15.95万间泊寓，平标准差出租率95.3%；物流仓储褶皱三年盈余CAGR为52%，其中2021年构建盈余31.6亿元yoy+68.9%；商业开发与运营褶皱五年盈余CAGR为20%，其中2021年构建盈余76.2亿元yoy+20.6%；国际化经销适宜进一步提高该公司长时间估值。

3、金融机构压倒性突出，分红股息慷慨：截至2021月内，该公司剔预存款负债率为69.8%，净负债率为29.7%，现金短债之比2.5X，“四道红线”绿档，经销性现金流超额连续13年为正；2021年该公司区域性融资效益为4.1%，金融机构压倒性突出；2021年股息率50.1%，每股分红0.97元，分红股息慷慨；同时，该公司2022年3月31日公告称计划书于3个月内以购回财力额度上限25亿元、购回定价上限18.27元/股对A股的股份进行购回，最高购回需求量达1.37亿股，占该公司这两项的股份1.18%，彰显发展信心。

获利分析、估值与评估：这两项疫情反复对经销造成影响，降至2022-23年归母财年分析为274亿元（降至25.5%）、332亿元（降至13.0%），新增2024年归母财年分析为395亿元；这两项A股股价完全一致2022-24年PE估值为9/8/6倍，H股股价完全一致为7/6/5倍。该公司后半期减值计提取理，产品销售有望逐步修复，国际化业务进一步提高长时间估值，持续“购回”评估。

后果提示：疫情影响出货远逊预计，在经济上下行超预计，建设项目新建远逊预计等。

交易所之亮数据中心根据近三年刊发的研报数据计数，招商交易所路畅险恶研究专家团队对该股险恶研究更为险恶，近三年分析精准标准差大幅提高90.9%，其分析2022年度归属财年为获利247.68亿，根据现价换算的分析PE为9.93。

最新获利分析明细如下：

该股近期90天内共有27家机构得出结论评估，购回评估24家，增持评估3家；过去90天内机构目标均价为26.22。交易所之亮估值分析工具显示，房房产该公司Ａ（000002）好该公司评估为3亮，好定价评估为4亮，估值区域性评估为3.5亮。(评估范围：1 ~ 5亮，最高5亮)

以上以下内容由交易所之亮根据公开发表数据整理，如有问题请联系我们。